FDIC Consumer News - Verano del 2017
Para aquellos que buscan hipotecas: consejos para negociar la mejor oferta
Es probable que su casa sea la compra más grande que haga en su vida, y buscar una hipoteca para financiar esa casa o tomar dinero prestado mediante una "hipoteca inversa" puede ser abrumador.
Hay que hacer muchas preguntas, incluyendo: ¿Cómo puedo obtener una buena tasa de interés? ¿Qué costos tendré que pagar por una hipoteca? ¿Puedo negociar? Si quiero comprar una casa, ¿puedo permitirme comprar la clase de casa que quiero?
Para ayudar a responder estas preguntas, FDIC Consumer News recomienda seguir estos pasos:
Obtenga una copia de sus informes de crédito al menos seis meses antes de solicitar una hipoteca. Si hace esto podrá reparar cualquier error y, además, posiblemente le ayude a calificar para una hipoteca mejor y más barata. Los prestamistas usan los informes de crédito para determinar si usted califica para un préstamo y cuál será la tasa de interés. Mientras mayor sea su puntuación de crédito, mejores los términos del préstamo que puede obtener. Tiene derecho a recibir un informe crediticio gratis al año de cada una de las tres agencias principales de informes crediticios. Visite www.annualcreditreport.com, el sitio oficial para que los consumidores obtengan informes gratuitos de su crédito, o llame al 1-877-322-8228. La Comisión Federal de Comercio ofrece sugerencias sobre cómo arreglar errores en informes de crédito en www.consumidor.ftc.gov/articulos/s0151-disputando-errores-en-los-informesde-credito.
Para obtener asesoramiento en la compra de una casa, hable con un asesor de viviendas certificado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. (HUD). Para encontrar una agencia de asesoría de vivienda aprobada por el HUD, visite www.hud.gov/offices/hsg/sfh/hcc/hcs.cfm o llame al 1-800-569-4287. Estas agencias de asesoramiento pueden ofrecer consejos independientes, usualmente a bajo o ningún costo.
Considere cuál es la hipoteca adecuada para usted. Básicamente existen dos tipos de hipotecas.
Las hipotecas de tasa fija tienen una tasa de interés fijo en toda la duración del préstamo y pagos mensuales previsibles. Esta es por lo general una buena opción para aquellos compradores que planean quedarse con la casa mucho tiempo o que prefieren la previsibilidad de pagos mensuales fijos.
Las hipotecas de tasa variable (ARM, por sus siglas en inglés) pueden comenzar con una tasa de interés inicial baja que cambia periódicamente en relación a un índice de tasas. Los posibles prestatarios deben prepararse para la posibilidad de que la tasa inicial baja aumente, y que en el futuro los aumentos en las tasas pueden ser fuertes y repentinos, aumentando considerablemente el pago mensual. La tasa de interés puede llegar tan alta como el límite máximo de interés durante la vida del préstamo. Muchos nuevos prestatarios de ARM asumen que su situación económica mejorará antes de que haya un aumento significativo en las tasas, pero si no es así, esto puede causar problemas financieros. Por estos motivos, las ARM generalmente son mejores para aquellos compradores que planeen vivir una cantidad limitada de años en la casa o que esperan pagar en poco tiempo la totalidad de la hipoteca.Para obtener más información sobre las ARM, consulte el artículo en nuestra edición "Verano del 2013" www.fdic.gov/consumers/consumer/news/cnsum13/adjustable-rate-mortgages.html.
Consulte con varios prestamistas. Puede averiguar sobre hipotecas en línea, por teléfono o en persona. Muchas páginas web tienen herramientas de cálculo para ayudar a responder sus preguntas sobre qué clase de casa pueden permitirse y cuánto será el pago mensual en diferentes situaciones hipotéticas. La calculadora de máximo financiamiento (en inglés) del HUD (www.mortgagecalculator.org/calcs/FHAMortgageQualifier.html) es un buen sitio para empezar.
También usar los servicios de un agente hipotecario para poder obtener el préstamo. Sin embargo, tenga en cuenta que generalmente los prestamistas pagan honorarios a los agentes por su ayuda en traer nuevos clientes, y algunos prestamistas incluso le pagan más a los agentes si hacen que el prestatario acuerde pagar una tasa de interés más alta a la que el prestamista cobraría por el mismo préstamo. Al contactar agentes hipotecarios debe de preguntarles cómo obtienen su compensación y comparar sus cargos honorarios. Consulte también nuestra edición "Otoño del 2013" para aprender en inglés sobre las reglas que protegen a los consumidores para evitar que los manipulen a aceptar hipotecas costosas o inapropiadas (www.fdic.gov/consumers/consumer/news/cnfall13/mortgage_rules.html).
Obtener toda la información de los costos. Saber cuánto será el pago mensual y la tasa de interés no es suficiente. Usted tiene que entender todos los costos que tiene una hipoteca. Por ley, los prestamistas tienen la obligación de brindarle una "estimación del préstamo" de tres páginas que contiene un resumen de los términos del préstamo, costos estimados del préstamo y del cierre, e información adicional sobre la solicitud. Puede usar la estimación del préstamo para comparar diferentes préstamos y prestamistas.
"Debería poder confiar que los montos finales que aparecen en la divulgación de costos en la estimación del préstamo, porque los prestamistas enfrentarán serias penalidades si le cobraran más en el momento del cierre", dijo Sandra Barker, una analista de políticas sénior de la FDIC. "Y pida una explicación de cualquier cargo que no entienda".
Negociar para obtener la mejor oferta posible. Una vez que sepa lo que cada prestamista o agente tiene para ofrecer, pídales que le ofrezcan una mejor oferta que la original o que la de sus competidores. "Intente negociar una exención en cargos tales como en las tarifas de la solicitud o una rebaja en los costos de cierre", agregó Barker.
Congelar una oferta que le convenga. Si está satisfecho con la negociación de los términos con un prestamista o corredor hipotecario, debería considerar obtener por escrito la garantía de que los términos son fijos (en inglés "lock-in"). La garantía debe incluir la tasa acordada, el periodo en el que comienza el lock-in y la cantidad de "puntos" (cargos) que se le deben pagar al prestamista o al corredor. (Por lo general, mientras más puntos pague, menor es la tasa de interés). Es posible que haya un cargo por congelar la tasa del préstamo, pero a veces es reembolsable al cierre.
Si está considerando tomar un préstamo mediante una hipoteca inversa, tome precauciones antes de firmar nada. Las hipotecas inversas le permiten a los propietarios mayores de 62 años tomar un préstamo sobre el capital neto de su vivienda (el valor actual de mercado de la casa menos el balance pendiente de la hipoteca) que no tiene que ser devuelto hasta que el prestatario fallezca, se mude o ya no viva en la propiedad. Una hipoteca inversa puede ser una buena opción para personas jubiladas o casi jubiladas debido a que generalmente ofrece opciones de pago mensual, en una suma total y otras opciones de pagos. Pero, una hipoteca inversa puede ser complicada y puede que no sea adecuada para usted. Una importante razón por la cual una hipoteca inversa no sería apropiada para usted es que el balance del préstamo y el interés adeudado aumentan con el paso del tiempo, por lo que usted y sus herederos pueden terminar refinanciando o vendiendo la casa para tener el dinero suficiente para pagar el préstamo.
Si quiere averiguar las diferentes opciones de hipotecas inversas, le recomendamos lo siguiente:
- Pídale a un asesor de viviendas de buena reputación una opinión objetiva sobre la idoneidad de pedir una hipoteca inversa, incluyendo las implicaciones financieras e impositivas.
- Considere obtener una hipoteca inversa sobre la conversión del valor neto (HECM, por sus siglas en inglés), que por lo general es una hipoteca inversa menos costosa, en parte debido a que está asegurada por el gobierno federal. Además, el HUD exige que los prestatarios reciban asesoramiento y se sometan a una revisión financiera antes de recibir una HECM. Además también puede encontrar alternativas atractivas a una hipoteca inversa ofrecidas por agencias gubernamentales estatales y locales, por organizaciones sin fines de lucro y por otros prestamistas.
- Tómese su tiempo. Una hipoteca inversa no es algo que deba hacer apurado. Debe detenerse y consultar con un asesor o con alguien de confianza antes de firmar nada, y si no entiende el costo o las características de una hipoteca inversa o si se siente presionado o que le urgen a cerrar un trato, retírese.
Para aprender más sobre cómo comparar hipotecas, lea "Buscando la hipoteca más favorable", consejos publicados por la FDIC y otras agencias del gobierno federal (en línea www.fdic.gov/consumers/assistancesp/protection/mortgages/looking/index.html). La FDIC también publicó en línea la Guía de Préstamos Hipotecarios Asequibles que fue diseñada en inglés principalmente para banqueros pero también ofrece información útil sobre programas hipotecarios para personas y comunidades de ingresos bajos y moderados. Encuéntrela en www.fdic.gov/consumers/community/mortgagelending/guide.html.
Para más información sobre hipotecas inversas, consulte nuestra edición "Verano del 2015" de FDIC Consumer News (en línea en www.fdic.gov/consumers/consumer/news/esp/cnsum15/reservemortgages.html).