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Buscando la Hipoteca Más Favorable

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La comparación de precios de hipotecas o préstamos de vivienda lo ayudará a conseguir el mejor financiamiento posible. El precio y los términos de una hipoteca--ya sea para la compra de una vivienda, para refinanciar, o un préstamo sobre el valor líquido de su vivienda--como los de un préstamo para la compra de un auto o de cualquier otro producto, pueden negociarse. Se beneficiará de comparar el costo total que implica el obtener una hipoteca. Comparar, verificar y negociar los precios podría ahorrarle miles de dólares.

Obtenga información de varias instituciones financieras

Los préstamos hipotecarios pueden obtenerse de varias instituciones financieras--asociaciones de ahorros y préstamos*, bancos comerciales, compañías hipotecarias, y cooperativas de crédito. Es posible que varias instituciones financieras le coticen precios distintos; por lo tanto, debe comunicarse con varias de ellas para asegurarse de que le estén dando el mejor precio. Un corredor de préstamos también le puede tramitar un préstamo hipotecario. Los corredores se encargan de hacer todos los trámites necesarios pero no le prestan el dinero directamente. Es decir, ellos le encuentran una institución financiera. Como el corredor tiene acceso a varias instituciones financieras, usted podrá elegir entre una mayor variedad de préstamos y términos de financiamiento. Normalmente, un corredor de préstamos tramitará su solicitud de préstamo con varias instituciones, pero no tiene la obligación de encontrarle el mejor negocio a menos que usted lo haya contratado como su agente personal. Por lo tanto, sería conveniente que considerara comunicarse con más de un corredor de préstamos, al igual que lo haría con instituciones financieras y asociaciones de ahorros y préstamos.

No siempre queda claro si está negociando con una institución financiera o con un corredor. Es posible que ciertas instituciones financieras funcionen como prestadores y como corredores. Además, la mayoría de los corredores no utilizan la palabra "corredor" en sus anuncios publicitarios. Por lo tanto, es importante que pregunte si está negociando con un corredor. Esta información es importante ya que los corredores normalmente cobran honorarios por sus servicios que pueden resultar en gastos adicionales a los costos de originación del préstamo u otros honorarios. El corredor podría recibir su comisión como "puntos" pagados al cierre del préstamo, o como un aumento en la tasa de interés, o de ambas maneras. Debe preguntarle a cada corredor con el que negocie de qué forma recibirá su comisión para poder comparar adecuadamente los diferentes costos. Esté dispuesto a negociar tanto con los corredores como con las instituciones financieras.

Obtenga toda la información importante sobre los costos

Asegúrese de comunicarse con varias instituciones financieras o corredores para obtener información sobre las hipotecas. Sepa cuánto puede dar como pago inicial y averigüe todos los costos del préstamo. No es suficiente saber únicamente cuánto es la mensualidad o la tasa de interés. Solicite la misma información acerca de la cantidad principal del préstamo, el plazo, y el tipo de préstamo para que pueda comparar las cifras. Es importante obtener la siguiente información de cada institución financiera o corredor:

Tasas de interés

Puntos

Los puntos son cargos que se pagan a la institución financiera o al corredor por hacer el préstamo y que a menudo se reflejan en la tasa de interés. Normalmente, mientras más puntos pague, más baja será la tasa de interés.

Cargos por financiamiento

Un préstamo hipotecario a menudo contiene muchos cargos, como por ejemplo, cargos de originación o evaluación del préstamo, honorarios del corredor, así como gastos de transacción, liquidación y cierre del préstamo. Toda institución financiera o corredor debe darle un estimado de sus cargos. Muchos de estos cargos son negociables. Algunos se pagan al solicitar el préstamo (como en el caso de los cargos de solicitud y tasación) y otros al cierre. En ciertos casos, usted puede tomar prestada la cantidad necesaria para pagar estos cargos, aunque de esa forma aumentará la cantidad del préstamo y como consecuencia, los costos totales. A veces se pueden conseguir préstamos "sin cargos" pero generalmente estos tienen tasas de interés más altas.

Pago inicial y seguro hipotecario privado

Ciertas instituciones financieras requieren que se haga un pago inicial del 20 por ciento del precio de compra de la vivienda. Sin embargo, actualmente muchas instituciones financieras están ofreciendo préstamos que requieren un pago inicial de menos del 20 por ciento--a veces tan sólo el 5 por ciento para préstamos convencionales. Cuando no se da un pago inicial del 20 por ciento, la institución financiera generalmente requiere que el comprador obtenga un seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés) para proteger a la institución financiera en caso de que el comprador no pueda pagar. Es posible que el pago inicial sea considerablemente menor cuando hay programas gubernamentales de asistencia disponibles, como los de las agencias FHA (Federal Housing Administration - Administración Federal de la Vivienda), VA (Veterans Administration - Administración de Veteranos), o Servicios de Desarrollo Rural (Rural Development Services). Es posible que prestamos obtenidos por estos programas requieran un bajo pago inicial que sea considerablemente menor del 20 por ciento.

Información adicional sobre programas de asistencia para el comprador de vivienda.

Si su préstamo requiere el seguro PMI, pregunte:

Consiga los términos más favorables

Cuando sepa qué le ofrece cada institución financiera, negocie los términos más favorables para usted. Es posible que las instituciones financieras y los corredores ofrezcan distintos precios por préstamos con términos idénticos a distintos consumidores, aun si dichos consumidores tienen los mismos historiales de crédito. Es muy probable que estas diferencias de precio se deban a que a menudo se permite que los funcionarios bancarios y los corredores se queden con parte o toda la diferencia como comisión adicional. Generalmente, la diferencia entre el precio más bajo posible por un préstamo y el precio más alto que el prestatario está dispuesto a pagar es conocida como exceso. El exceso que se produce se incorpora al precio que se le cotiza al consumidor. Puede ocurrir tanto en los préstamos de tasa variable como en los de tasa fija y pueden encontrarse en la forma de puntos, cargos o en la tasa de porcentaje anual. El precio de cualquier préstamo puede incluir excesos, aunque se lo cotice un funcionario bancario o un corredor.

Pídale a la institución financiera o al corredor que le indique por escrito todos los costos relacionados con el préstamo. Entonces, pregunte si están dispuestos a cancelar o reducir uno o más de los cargos, o a rebajarle la tasa de interés o cobrarle menos puntos. Pero tenga cuidado que no le estén reduciendo un cargo y subiéndole otro, o que al bajarle la tasa de interés, le aumenten los puntos. Nada se pierde con preguntarle a la institución financiera o al corredor si puede mejorar los términos originales que le ofreció o los que le ofrecieron en otro lugar.

Cuando esté satisfecho con los términos que haya negociado, pídale a la institución financiera o al corredor una garantía por escrito de la tasa de interés. La garantía debe incluir la tasa de interés acordada, el período de duración de la garantía y la cantidad de puntos que deberá pagar. Es posible que le cobren un cargo por garantizar la tasa de interés del préstamo pero se la pueden reembolsar al cierre del préstamo. Las garantías pueden protegerlo de alzas en las tasas de interés mientras procesan su préstamo. Sin embargo, si las tasas de interés bajan, podría terminar con una tasa de interés menos favorable. Si esto sucede, debe tratar de negociar un acuerdo con la institución financiera o el corredor.

Recuerde: Compare, verifique y negocie

Cuando compre una casa, recuerde que usted debe comparar precios, verificar costos y términos y negociar los mejores términos posibles. Buscar en su periódico local y por Internet son buenos puntos de partida para encontrar un préstamo. Por lo general, allí podrá encontrar información tanto sobre las tasas de interés y los puntos ofrecidos por varias instituciones financieras. Pero como los puntos y las tasas de interés pueden cambiar diariamente, busque en línea o revise el periódico a menudo cuando esté buscando un préstamo hipotecario. Sin embargo, estos recursos no indican los costos; así es que asegúrese de preguntarle a las instituciones financieras.

Consejos adicionales que pueden ayudarle a cómo obtener mejores términos.

La ley requiere igualdad en préstamos

La ley Equal Opportunity Credit Act (Igualdad de Oportunidad en el Crédito o ECOA, por sus siglas en inglés) prohíbe que las instituciones financieras discriminen en contra de un solicitante durante cualquier aspecto de una transacción de crédito por motivos de la raza, el color, la religión, el país de origen, género, el estado civil, la edad, si los ingresos totales o parciales del solicitante provienen de un programa de asistencia pública o si el solicitante, en buena fe, ha ejercido algún derecho amparado por la ley Consumer Credit Protection Act (Ley de Protección de Crédito al Consumidor o CCPA, por sus siglas en inglés).

La ley Fair Housing Act (Ley de Igualdad en Vivienda o FHA, por sus siglas en inglés) prohíbe la discriminación en las transacciones de bienes raíces residenciales en base a la raza, el color, la religión, género, los impedimentos físicos, la condición familiar o el país de origen.

Según estas leyes, las instituciones financieras no le pueden negar un préstamo a un consumidor basándose en esos criterios, ni tampoco le pueden cobrar más por un préstamo ni ofrecerle términos menos favorables.

¿Problemas de crédito? Aún así puede comparar, verificar y negociar

No suponga que problemas menores o dificultades de crédito que se deriven de circunstancias singulares como una enfermedad o la pérdida temporal de los ingresos, limitan sus opciones de crédito solamente a instituciones financieras de alto costo.

Si su informe de crédito contiene información negativa, aunque sea cierta, pero existen buenos motivos para confiar que usted pagará el préstamo de acuerdo con los términos acordados, no deje de explicarle su situación a la institución financiera o al corredor. Si no puede explicar adecuadamente sus problemas de crédito, probablemente pagará más que un solicitante que tenga un buen historial de crédito. Pero no suponga que la única forma de conseguir crédito es pagando un precio alto. Pregunte cómo su historial de crédito afectaría su préstamo y lo que necesita hacer para conseguir un precio mejor. Tómese el tiempo necesario para comparar precios y negociar los mejores términos que pueda.

Ya sea que tenga o no problemas de crédito, siempre es una buena idea revisar su informe de crédito para verificar que esté correcto y completo antes de solicitar un préstamo. Para obtener una copia de su informe de crédito, llame a las siguientes oficinas de información de crédito:

Glosario

Asociación de ahorros y préstamos es un término general para bancos de ahorro y asociaciones de ahorros y préstamos.

Cargos de originación del préstamo son cargos que cobra la institución financiera por procesar el préstamo y a menudo se expresan en forma de un porcentaje de la cantidad del préstamo.

Los costos de transacción, liquidación o cierre pueden incluir cargos de solicitud, investigación de escrituras, resumen de escrituras, seguro de escrituras, cargos por agrimensura de propiedad, cargos de preparación de escrituras, hipotecas y documentos de liquidación, honorarios de abogados, cargos de registro y notario, tasación e informe de crédito. Según la ley Real Estate Settlement Procedures Act (Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces o RESPA, siglas en inglés), el prestatario recibe un estimado de buena fe al momento de solicitar, o dentro de un plazo de tres días después. Dicho estimado de buena fe indica cada uno de los costos esperados, como una cantidad fija o un rango.

Exceso es la diferencia entre el precio más bajo disponible y cualquier precio más alto que el comprador acuerde pagar por el préstamo. Frecuentemente, se permite que el funcionario bancario o corredor del préstamo se quede con parte o con toda esta diferencia como comisión adicional.

Fondos en custodia es dinero o documentos en custodia de una tercera parte neutral antes de llegar al cierre. También puede tratarse de una cuenta que mantiene la institución financiera (o el que presta servicio) donde el dueño de la vivienda deposita el dinero que se utiliza para pagar los impuestos y el seguro sobre la propiedad.

La hipoteca es el documento que firma el prestatario cuando se le otorga un préstamo para la vivienda y el cual le da a la institución financiera el derecho de tomar posesión de la propiedad si el prestatario no salda el préstamo.

Préstamos convencionales son préstamos hipotecarios que no están asegurados o garantizados por entidades del gobierno como FHA (Federal Housing Administration - Administración Federal de la Vivienda), VA (Veterans Administration - Administración de Veteranos) o Servicios de Desarrollo Rural (Rural Development Services; la antigua Administración de Viviendas para Granjeros o FmHA, por sus siglas en inglés).

Préstamos de tasa de interés ajustable, conocidos también como préstamos de tasa variable, generalmente ofrecen una tasa de interés inicial más baja que la de los préstamos de tasa de interés fija. La tasa de interés fluctúa durante el plazo de amortización del préstamo en base a las condiciones del mercado, pero el contrato del préstamo generalmente fija una tasa de interés mínima y una máxima. Cuando las tasas de interés suben, generalmente también suben los pagos mensuales. Y cuando bajan las tasas de interés, posiblemente bajen los pagos.

Préstamos de tasa de interés fija tienen generalmente períodos de amortización de 15, 20 ó 30 años. Tanto la tasa de interés como la mensualidad de pago de principal e interés permanecen fijas durante la duración del préstamo.

Puntos son cargos que se le pagan a la institución financiera por el préstamo. Un punto equivale al uno por ciento del monto del préstamo. Generalmente, se pagan en efectivo durante el cierre y en ciertos casos, la cantidad de dinero necesaria para pagar los puntos se puede incluir en el préstamo, aunque de esta forma aumenta la cantidad del préstamo y el costo total.

Seguro hipotecario privado (PMI, siglas en inglés) protege a la institución financiera contra pérdidas debido a morosidad por parte del prestatario. Generalmente, se requiere cuando el pago inicial es menos del 20 por ciento del precio de venta, o cuando el monto de refinanciamiento es superior al 80 por ciento del valor de tasación.

Tasa de interés es el costo del préstamo expresado en forma de una tasa porcentual. Las tasas de interés pueden cambiar según las condiciones del mercado.

Tasa de interés garantizado se refiere al acuerdo que le garantiza al comprador una tasa de interés específica por el préstamo hipotecario siempre que éste cierre dentro de un plazo establecido, por ejemplo, 60 ó 90 días. Frecuentemente, este acuerdo también especifica la cantidad de puntos que se pagará al cerrar el trato.

Tasa de porcentaje anual (APR, siglas en inglés) es una tasa de interés anual que incluye todos los costos del crédito. La APR incluye la tasa de interés, los puntos, los honorarios del corredor, y otros cargos del crédito que debe pagar el prestatario.

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