Temas de protección al consumidor: hipotecas

Conceptos básicos sobre hipotecas

English

Una hipoteca es un documento firmado por un prestatario al solicitar un préstamo hipotecario. La hipoteca le da derecho al prestador de tomar posesión de la propiedad si el prestatario no cumple con el pago del préstamo. Comparar diferentes ofertas de préstamos hipotecarios, también conocido come préstamos de vivienda, le ayudará a obtener el mejor trato financiero. Una hipoteca (ya sea la compra de una vivienda, un refinanciamiento o un préstamo con garantía hipotecaria) es un producto, como un automóvil, por lo que el precio y los términos pueden ser negociados. Le conviene comparar todos los costos involucrados al obtener una hipoteca. Mediante la elección, comparación y negociación puede ahorrar miles de dólares.

Tipos de hipotecas

Existen muchos tipos de préstamos hipotecarios y el más común es el préstamo de tasa fija que se paga en 30 años. Con un préstamo de tasa fija, los pagos de capital e interés mensuales del prestatario siguen siendo los mismos durante todo el préstamo. Otros préstamos tienen tasas de interés ajustable, lo que significa que los pagos de capital e interés mensuales del prestatario pueden aumentar (o disminuir) con el tiempo. Menos común, y quizá más arriesgados, son los préstamos de interés solamente y de amortización negativa.

Las protecciones a consumidores para préstamos hipotecarios están basados en muchos casos en el tipo de préstamo. Por ejemplo, existen requisitos de divulgación diseñados específicamente para préstamos de tasa ajustable para que los consumidores sepan cómo pueden aumentar sus pagos. Otras protecciones son inherentes a propiedades ubicadas en zonas de inundaciones. La siguiente sección enumera algunas de esas protecciones a consumidores, enfocándose en las que proporcionan más beneficios al mayor número de consumidores.

Protecciones disponibles para el consumidor

Leyes Justas sobre préstamos

Hay ciertas leyes que se aplican al hacer préstamos hipotecarios y que prohíben prácticas de discriminación por los prestamistas en el campo de préstamos hipotecarios. La Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito (ECOA, por sus siglas en inglés) prohíbe a los prestadores que discriminen a los solicitantes en cualquier aspecto de una transacción de crédito en base a raza, color, religión, origen nacional, genero, estado civil, edad, que los ingresos del solicitante sean de la asistencia pública o que el solicitante haya ejercido en buena fe un derecho bajo la Ley de Protección de Crédito al Consumidor (CCPA, por sus siglas en inglés). Además, la Ley de Vivienda Justa (FHA, por sus siglas en inglés) prohíbe la discriminación en base a raza, color, religión, genero, discapacidad, estado familiar u origen nacional en las transacciones inmobiliarias residenciales. Bajo las leyes ECOA y FHA, es ilegal que un prestamista niegue, un préstamo basado en estas características o que cobre más para un préstamo basado en tales características. Las leyes se aplican en todas partes del proceso del préstamo, desde que usted pide una solicitud de préstamo hasta que usted pague por completo el préstamo.

Regla de Divulgación Hipotecaria

La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB, por sus siglas en inglés) hay emitido una reglamentación principal que requiere a los prestamistas que proporcionen divulgaciones claras y precisas a los consumidores durante el proceso de préstamos hipotecarios. La regulación, implementa requerimientos de divulgación conforme a la Ley de Veracidad de Prestamos (TILA, por sus siglas en inglés) y La Ley de Procedimientos de Operaciones de Bienes Raíces (RESPA por sus siglas en inglés), también referida como la regla "Infórmese Antes de Comprometerse" de la CFPB. La Ley Dodd-Frank de Reforma de Wall Street y Protección al Consumidor (DFA, por sus siglas en inglés) requirió que la CFPB implementara la regla "Infórmese Antes de Comprometerse" para mejorar el proceso y el contenido de divulgaciones hipotecarias proporcionadas a los consumidores. Un objetivo principal de los cambios era promover durante el inicio del proceso hipotecario la toma de decisiones informada por los consumidores.

La regla Infórmese Antes de Comprometerse combina las divulgaciones requeridas por TILA Y RESPA en dos formularios. El primer formulario, “Estimado de Préstamo”, enfatiza las características clave del préstamo, riesgos y gastos de préstamos con la intención de ayudarle a comparar. El segundo formulario, “Divulgación del Cierre”, destaca todos los gastos de la transacción de la hipoteca. Los dos formularios son diseñados para ser usados conjuntamente así ayudar a los consumidores a entender la información en ambos formularios, comparar términos del préstamo y prevenir sorpresas para los consumidores en "el cierre". Típicamente el cierre se refiere a la etapa cuando el solicitante del préstamo firma el acuerdo para pagar el préstamo, le da una hipoteca al prestamista sobre el hogar del solicitante, y se hace el propietario del hogar.

Esencialmente, la regla Infórmese Antes de Comprometerse requiere que los prestamistas les den tiempo a los consumidores para que repasen y consideren la información que se les ha proporcionado en el Estimado de Préstamo y la Divulgación del Cierre. Otras provisiones limitan cuando los prestamistas pueden cobrar honorarios o requerir la sumisión de documentos para respaldar la solicitud de un préstamo a las ciertas fases del proceso de aplicación. La regla también requiere que las divulgaciones proporcionen honorarios de modo preciso para que los solicitantes puedan comparar los gastos de préstamos ofrecidos por varios prestamistas.

Protección al Consumidor Adicional

Hay regulaciones que protegen a los prestatarios de otros riesgos comenzando desde la iniciación del proceso hipotecario. Por ejemplo, hay requerimientos especiales para alto-costo (o altos precios) hipotecas e hipotecas inversas. Además, es ilegal que originadores de préstamos orienten a los consumidores a un préstamo en particular porque aquel préstamo haría más dinero para el originador del préstamo (excepciones aplican para líneas de crédito sobre el capital en la propiedad y propiedades de tiempos compartidos). Ciertas prácticas son prohibidas, como sobornos. También hay limitaciones sobre el uso de cuentas de fondos en custodia.

La Ley de Protección de Propietarios de 1998 facilita a éstos a cancelar un seguro privado de hipoteca (PMI, por sus siglas en inglés). El PMI es un seguro que protege al prestador del riesgo de incumplimiento o de ejecución hipotecaria. El PMI permite a los potenciales compradores obtener un financiamiento hipotecario a tasas asequibles, incluso en el caso de que no hayan aportado un pago inicial considerable. Se utiliza ampliamente con préstamos en donde el prestatario hace un pago inicial de menos del 20%. Anteriormente, los propietarios tenían problemas para cancelar el PMI. En otros tiempos, los prestadores podían acordar finalizar la cobertura cuando el patrimonio del prestatario llegaba al 20%, pero las políticas y procedimientos usados para cancelar el PMI variaban ampliamente entre los prestamistas.

La Ley de Protección de Propietarios ayuda al consumidor a cancelar el PMI en diferentes formas:

• Solicitud por escrito. El propietario envía una solicitud por escrito a su administrador hipotecario para cancelar el PMI y ha hecho los pagos para reducir el balance al 80% del total original del préstamo. Por ejemplo, si el precio original de venta (o valor de tasación a la consumación, el que sea menor) y el monto del préstamo era $100.000 y los pagos regulares han reducido el saldo pendiente a $80.000, el propietario puede solicitar la cancelación del PMI. Hay otros factores importantes, como un buen historial de pagos y estar al día con las cuotas del préstamo. Pero debe tener en cuenta que si el valor de la propiedad a disminuido, cancelar el PMI puede no ser posible.
• Cancelación automática. Para los prestatarios que están al día en su préstamo, el PMI se cancela automáticamente una vez que el balance principal llega al 78% del valor original de préstamo. Usando el mismo ejemplo, el PMI se cancelaría en un préstamo con un valor original de $100.000 una vez que el propietario haya reducido el balance adeudado a $78.000.
• Cancelación final. Si el prestatario sacó un préstamo a tasa fija a 30 años, hizo pagos por 15 años y está al día, el administrador del préstamo cancela el PMI. En otras palabras, en general, el administrador cancela la cobertura del PMI justo después de que el prestatario haya llegado a la mitad de la amortización del crédito.

Más información

• Prevención de la ejecución hipotecaria (en inglés)
• ¿Tiene dificultad con su pago hipotecario?
• Infórmese y reconozca estafas de modificaciones hipotecarias
• Proceso de quejas en la tasación (en inglés)
• Estafas de alivio para deudores hipotecarios (FTC)
• Hipotecas inversas (FTC)