Las “empresas oportunistas” se han convertido en una amenaza nueva y peligrosa para los propietarios de viviendas que se encuentran atrasados en los pagos de su préstamo hipotecario y podrían estar en riesgo de una ejecución hipotecaria. Estas empresas se aprovechan de la vulnerabilidad y el desespero de los propietarios y a menudo se refieren a sí mismas como "consultores de ejecuciones hipotecarias" o "consultores hipotecarios" y se promocionan a sí mismos como un "servicio de ejecuciones hipotecarias", "agencia de rescate de ejecuciones hipotecarias" o "compañía de modificación de préstamos".
Estas empresas afirman que pueden ayudar a los propietarios de viviendas que enfrentan ejecuciones hipotecarias con opciones que les permitan conservar su propiedad, refinanciar o modificar una hipoteca existente, reparar el crédito o ayudar a "ganar más tiempo". En realidad, estas "opciones" están destinadas a convencerlo de que tome medidas equivocadas que podrían resultar en pérdida de su dinero y posiblemente su casa.
Discutiremos estas estafas para que sepa cómo protegerse mejor contra ellas.
- Estafas comunes de “rescate” de ejecución hipotecaria y modificaciones de préstamo
- Señales de advertencia
- Si necesita ayuda
- Recursos adicionales
Estafas comunes de “rescate” de ejecución hipotecaria y modificaciones de préstamo
Como parte del contrato firmado entre usted y su prestamista al momento de comprar su casa, usted aceptó que el prestamista podría ejecutar la hipoteca (o “foreclosure” en inglés) en caso de usted que no pueda pagar el préstamo, lo cual le da derecho al prestamista a tomar posesión (o embargar) la vivienda que sirvió como garantía para el préstamo.
Si no hace el pago mensual de su hipoteca, técnicamente usted estaría incumpliendo con el contrato de su hipoteca. Las leyes estatales varían, pero la ley federal generalmente requiere que un préstamo tenga más de 120 días de morosidad antes de que un prestamista pueda iniciar la ejecución hipotecaria.
Su prestamista puede enviarle un aviso indicando que están iniciando procedimientos de ejecución hipotecaria, pero no espere; tome medidas para evitar una ejecución hipotecaria tan pronto como se dé cuenta de que tiene problemas para pagar la hipoteca. Y tenga cuidado con las estafas comunes de modificación de préstamo y rescate de ejecución hipotecaria que se enumeran a continuación.
Estafas de “Retroleasing” o “alquiler para recompra”
Este tipo de estafas se conocen en inglés como “Lease-Back” o “Repurchase Scams”. En estos casos el estafador le promete pagar su hipoteca morosa, reparar su crédito y posiblemente pagar tarjetas de crédito y otras deudas. Sin embargo, para realizarlo debe firmar "temporalmente" su escritura a un "tercero" (un inversionista). Se le permite permanecer en la casa como arrendatario con la opción de volver a comprar la casa después de que haya pasado una cierta cantidad de tiempo o cuando mejore su situación financiera. El problema es que una vez que haya cedido sus derechos sobre su propiedad, es posible que no pueda volver a comprar la propiedad más tarde, incluso si pudiera o quisiera hacerlo.
Después de que el nuevo dueño toma posesión de su propiedad, este puede desalojarlo. Además, el estafador no tiene la obligación de venderle la casa. Por lo general, después de que se firma la escritura, la propiedad cambia de manos varias veces. Es posible que el estafador haya obtenido una nueva hipoteca sobre su casa por cientos de miles de dólares más que su hipoteca, por lo que le resultará imposible volver a comprar su casa.
Estafas de bancarrota con pago parcial de interés
El estafador le pide que pague un interés parcial del préstamo de su casa a una o más personas. De esta manera la victima realiza los pagos de la hipoteca al estafador en lugar de pagar la hipoteca morosa. Entre tanto el estafador no paga la hipoteca existente al prestamista ni busca un nuevo financiamiento. Cada persona en el título de la propiedad se declara en bancarrota, uno tras otro, sin su conocimiento. El tribunal de quiebras emitirá una orden de "suspensión" cada vez para detener la ejecución hipotecaria temporalmente. Sin embargo, la suspensión no le exime de realizar pagos o de reembolsar el monto total de su préstamo al prestamista. Esto complica y retrasa la ejecución hipotecaria, al mismo tiempo que permite que el estafador mantenga un flujo de ingresos al cobrarle los pagos a usted, la víctima. Las leyes de bancarrota brindan importantes protecciones a los consumidores. Esta estafa solo puede demorar temporalmente la ejecución hipotecaria y puede evitar que use las leyes de bancarrota legítimamente para resolver sus problemas financieros.
Estafas de refinanciamiento
Si bien existen programas legítimos de refinanciamiento disponibles, esté atento a las personas que se hacen pasar por agentes hipotecarios o prestamistas y le ofrecen refinanciar su préstamo para que pueda hacer los pagos. El estafador le pide que firme ciertos documentos para un “préstamo de rescate” para evitar la ejecución hipotecaria diciéndole que son para un refinanciamiento que pondrá al día su préstamo hipotecario. Lo que usted no sabe es que está cediendo la titularidad de su casa. Los documentos del "préstamo" son en realidad documentos para transferir las escrituras, y el estafador cuenta con que usted no lea la documentación. Una vez que se ejecuta la transferencia de la escritura, usted está convencido de que su casa ha sido rescatada de la ejecución hipotecaria, tal vez durante meses o incluso años, hasta que recibe un aviso de desalojo y entonces descubre que ya no es dueño de su casa. En ese momento, a menudo es demasiado tarde para hacer algo con respecto a la transferencia de la escritura.
Estafas telefónicas y por Internet
Algunos prestamistas estafadores lo convencen de que solicite un préstamo hipotecario de bajo interés por teléfono o Internet. Luego extraen información vital, como su número seguro social y números de cuenta bancaria. En esta estafa, le hacen creer que el préstamo fue aceptado de inmediato, después de lo cual usted comienza a enviar los documentos por fax y a hacer pagos por transferencia bancaria a la compañía falsa sin siquiera haberse reunido en persona con el prestamista. Desafortunadamente, esta estafa conlleva al doble de problemas: por una parte, sus datos personales han sido robados o vendidos, lo cual lo pone en riesgo de robo de identidad y por otro lado, su casa aún está en riesgo de ejecución hipotecaria.
Estafas de ayuda fantasma
El estafador se presenta como alguien que puede ayudarle a salir de una ejecución hipotecaria o calificar para un programa de modificación o refinanciamiento de préstamos del gobierno. A cambio de sus "servicios", le cobran honorarios exorbitantes y le hacen grandes promesas para representarle, lo cual nunca ocurre. Los "servicios" realizados implican un papeleo ligero o llamadas telefónicas ocasionales que fácilmente podría haber hecho usted mismo. Al final, está peor que antes, porque ya no tendrá tiempo suficiente para salvar su hogar o buscar otra ayuda.
Señales de advertencia
Es posible que esté tratando con un operador de estafa de ejecución de hipotecas y modificación de préstamo si la empresa:
- Exige un cargo por adelantado. Ninguna organización legítima que trabaje con los prestatarios para evitar la ejecución de hipotecas pedirá dinero por adelantado.
- Hace ofertas no solicitadas u ofertas "ambiciosas", alegando que pueden ayudar a salvar su hogar.
- Ofrece negociar una modificación de préstamo por un precio determinado.
- Recomienda que rompa el contacto con el prestamista y cualquier asesor con el que haya estado trabajando.
- Le aconseja que deje de hacer los pagos de la hipoteca.
- Le dice que envíe el pago de su hipoteca a otra persona que no sea su prestamista o la entidad administradora de su préstamo.
- Le indica que transfiera la titularidad de su propiedad.
- Hace promesas verbales que no se ponen por escrito.
- Le pide que firme un documento que tiene líneas o espacios en blanco.
Si necesita ayuda
Si tiene dificultades para hacer los pagos de su hipoteca, una de las cosas más importantes que puede hacer es ser proactivo. Revise los términos y condiciones de su hipoteca, infórmese sobre el proceso de ejecución hipotecaria para los residentes de su estado y sus consecuencias. Obtenga más información sobre los recursos disponibles a nivel local, estatal y nacional para ayudarle a trabajar con su prestamista y mejorar sus finanzas.
Los propietarios de viviendas que actualmente tienen o anticipan tener dificultades para realizar sus pagos deben comunicarse con su entidad administradora de préstamos o una agencia de asesoramiento acreditada lo antes posible para analizar las opciones. Los deudores en problemas deben tener cuidado al tratar con organizaciones que les alientan a dejar de hacer pagos o abandonar su hogar mientras prometen reparar su crédito. Si suena demasiado bueno para ser verdad, bien puede ser una estafa que dañará el crédito de la persona que toma el préstamo y/o costarle más a largo plazo. Trabajar directamente con el administrador del préstamo u organizaciones legítimas sin fines de lucro es la mejor estrategia para las personas con problemas hipotecarios.
Si necesita ayuda con su hipoteca, comuníquese con asesores financieros o de vivienda sin fines de lucro de buena reputación, como:
- El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. (hud.gov)
- La Fundación para la preservación de la propiedad de la vivienda (The Homeownership Preservation Foundation, 995hope.org)
Recursos adicionales
Regrese a Protección para consumidores: finanzas y privacidad